Et si le bailleur donne congé ?

Le congé donné par le bailleur en fin de bail commercial 

Le congé est un acte unilatéral par lequel l'une des parties au bail commercial, preneur ou bailleur, manifeste sa volonté de mettre fin au contrat. La présente fiche pratique a pour objet de rappeler les formes et délais dans lesquels le congé doit être donné par le bailleur en fin de bail. 

 

LA DATE À LAQUELLE LE CONGÉ DOIT ÊTRE DÉLIVRÉ 

Les deux premiers alinéas de l'article L.145-9 du code de commerce rappellent que : <<Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement. A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au - delà du terme fixé par le contrat . Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.>> 

 

Le congé peut donc être délivré par le bailleur au cours de l'une de ces périodes :        

            Hypothèse 1 : au plus tard 6 mois avant la date d'échéance du bail; 

PRÉCISION : Le congé délivré dans le délai de préavis légal mais pour une date prématurée produit ses effets à l'expiration du bail.

            Hypothèse 2 : au cours de sa tacite prolongation, à tout moment, le congé devant être donné au moins 6 mois à l'avance pour le dernier jour du trimestre civil. 

            Hypothèse 3 : lorsque le congé est donné moins de 6 mois avant le terme du bail, il prendra effet postérieurement à sa date d'expiration, donc pendant la période de tacite prolongation , obéissent donc aux règles de l'Hypothèse 2.

 

La forme du congé : 

l'article L145-9 dernier aliéna du code de commerce ajoute que : " le congé doit être donné par acte extrajudiciaire.." Le congé doit donc être délivré par acte d'huissier de justice. Dès lors : 

- Le congé ne peut pas être notifié par lettre recommandée avec avis de réception

- Le congé délivré sous une autre forme que l'acte extrajudiciaire est nul 

 

Motifs du congé 

Le congé doit préciser s'il est délivré : 

- avec une offre de renouvellement, le cas échéant avec proposition de nouveau loyer 

- quand il est délivré sans offre de renouvellement, il peut être délivré avec offre d'indemnité d'éviciton ou sans. dans ce dernier cas, le bailleur doit justifier d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire ou établir que l'immeuble loué est insalubre ou dangereux. 

出租人在商业租赁合约结束前需发出通知

该通知是指商业租赁合同的一方（承租人或出租人）表达终止合同意愿的单方面行为。本实用指南的目的是提醒出租人在租赁期满时应以何种形式以及什么时间发出通知

 

必须发出通知的日期

商业法典第L.145-9条的前两段写到 <<依照民法典1736和1737条的规定，由本章所规定的商业场所的租赁合同必须在租赁期满日前六个月通知租赁合约即将结束或通知申请续约。如果没有此类通知，书面租赁合同将在合同到达期限后自动延长。在默认延期期间，同样必须至少提前六个月提出终止合同的意愿。>>

 

出租人可以在以下时间之一提出终止合同通知：

情况1: 在租约到期日前6个月

详情：所有在法定通知期限内发出的通知，即使日期过早，也会在租约到期时生效。

情况2: 如果到达期限后自动延期，在默认延期期间，任何时间都可以发出终止通知，但必须至少提前6个月。

情况3: 在租赁期满前不足6个月发出的终止通知，其将在租约到期日期后生效，即在默认延期期间生效，因此需要遵守情况2的规则。

 

解除合约的通知形式：

商业法典第L145-9条最后一段规定："解除合约的通知必须通过司法外行为给予"。因此，通知必须由法官执行官通过法律行为提交。所以：

- 解除通知不能通过挂号信进行通知

- 以非司法外行为的方式交付的解除通知都是无效的

 

解除合约的理由

解除合约的通知里必须明确指出：

- 附带续约提议，如有必要，给出可能的新的租金提议。

- 如果在不提供续约的情况下，那么可能要附带赔偿金的提议或者不附带。在后一种情况下，出租人必须证明对承租人不利的严重且合法的理由，或者证明出租的建筑物是不卫生或者危险的。